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2019年,屋子还能不能买?

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发表于 2019-6-1 20:52:11 | 显示全部楼层 |阅读模式









文丨子木



概从中国第一次房改起头,「屋子能不能投资」就成为官方最受争议的话题了。
你会发现,这个话题每隔一段时候就会被拿出来热炒一番,而且关注度丝绝不减。
之所以有如此新鲜的生命力,一是刚需和投资客一向水火不容,对于屋子用来住还是炒的各执一词。二是假如未来屋子不能投资了,那中国还有什么工具可以匹敌通胀?这又源于老百姓对庇护财富缺少投资渠道的焦虑。
这不,比来网上又掀起了一股风浪,说2019年以后,屋子的投资代价根基为0。
这个话题我之前用历史、经济、生齿等角度论述过,但我以为还有需要以比来一年市场上所发生的工作为根据,帮大师复原一下背后的真相。
1

辩证
首先我们用辩证思维,来剖解一下「未来屋子投资代价为0」这个结论的首要根据。
宏旁观货币,近期央行收紧货币政策,意味着流到房地产的资金少了,房价不成能再涨;中旁观政策,4月多地加码出台调控政策,政策不放松,房价涨不起来;微旁观杠杆,今朝居民杠杆率高企,买房的人欠债太多,也就少了购房愿望,屋子无投资性。
那末究竟是如此吗?这三个根据能否能站得住脚呢?我们逐一来看。
1、近期央行收紧货币政策
4月份的货币简直是收缩的,稀有据支持,这点毋庸置疑。但这会证实接下来的货币政策还是收缩的吗?一定。
4月货币为何要收缩,是由于2019年第一季度货币供给量跨越了预期。数据显现,一季度通胀率是2.1%,GDP名义增速是8.5%,但M2(货币)的增速,在3月份到达了8.6%。M2高于GDP的名义增速,这属于货币宽松,对当下经济成长是不健康的。所以4月份要调剂,让M2重新回到名义GDP下方。
而且今年不管在巨细会议上,央行一向在夸大,要对峙妥当的货币政策。作甚妥当,就是M2增速即是名义GDP的增速,这样既可以保证货币对民营经济的刺激,又可以有用提防过度货币供给对其他市场的晦气影响。
而且未来的货币政策,对于房地产市场的感化正在慢慢削弱。不像之前,货币一旦供给充分,根基都流向了房地产,而现在又是严控资金流向开辟商,又是严禁企业买房,又是对小我买房进步考核力度。各种办法都在停止货币对房地产的间接影响。所以以货币一时趋向作为判定房地产的盛衰,偏为亏弱。
2、房地产继续严控
文章说近期各地又在出台政策严控房地产,政策不放松房价就没有上涨的由头。
例如网红城市苏州,升级了限售令深圳、合肥、青岛等城市收紧房贷或上调房贷利率西安、郑州等城市限制公积金购房住建部点名预警十城,夸大调控政策不会松绑等
假如以此为例,就说当下全国都在严控房地产,有些全面了。由于近期我们还看到:
珠海放松了限购杭州大专即可落户购房东莞调剂了买卖个税佛山、阜阳等城市取消限价多个城市抢人大战如火如荼等
前者是冰,后者是火,当下市场只能用冰火两重天来描述,而且这些城市之间毫无关联性,既不能说调控收紧是大趋向,也不能说放松是大趋向,只能证实今朝的楼市是分化型市场,正在践行「因城施策」计谋而已。而且要晓得,调控政策的底子是「停止房价过快上涨」,绝非打压房价。
3、居民杠杆率
提起居民杠杆率,就让我想起了中国楼市的「螺旋上升理论」,在这个理论中,
金融加杠杆—地方借贷—根本扶植—房地产开辟—房地产加杠杆—向居民转移—居民支出进步—居民本身杠杆下降—房地产泡沫消失。
所以说中国楼市这十几年的上涨是和居民支出进步是同步的,而在金融政策下,这就是一个吹大泡沫,但是再把泡沫填实的进程。在这进程中,居民杠杆率起到了鞭策经济成长和社会进步的感化。
中国今朝的居民杠杆率是54.28%,相对于美国79%、英国88%这些发财国家来说,我们处于低位,相对于成长中国家我们处于前线。但按照我们的分别,从居民相对较高的储备率的绝对值来说,今朝我们偿债才能较高,这个杠杆率还有一定的空间。
至于接下来居民杠杆率能不能降下来,还得看中国接下来的经济增加能否能让居民支出进步。在这个层面上,我还是非常深信的。
究竟我们的经济能在短短几十年景为全球第二,这不是偶然。我们有庞大的内需市场,宏量的生齿基数,高速的城镇化扶植速度,这些身分完全可以鞭策下一个十年的经济增加。
只能说近期居民杠杆率对房价是利空的,但过几年呢?房地产投资可不是短进短出的买卖。


2

两个题目
实在不管宏观中观还是微观,要想看清中国房地产的短期趋向,首先要弄清楚几个题目。
1、首先是房价能不能大范围的降下来?
不晓得大师有没有发现,近段时候网上很少出现打砸售楼处或售楼处拉横幅的维权事务了,为什么?是由于小阳春市场买卖量爬升,大部分城市房价止跌反弹了。
一向以来,房价涨了,大师会骂街,但房价跌了的话,大师会脱手,售楼部刚一降价,就把售楼部砸了。假如全国的房价都要降,又该砸谁呢?
所以可以必定,房价是不能降太多的,由于今朝中国房产代价占抵家庭总财富的62%,且中国首要城市对地盘财政的依靠度仍然保持在30%以上,为了稳定及经济增加,房价只能稳住。





纵观房地产成长史,曩昔的房价趋向大致表示为「台阶式上涨」。而当下这个阶段正是刚上了一个新台阶的早期。至于下一个台阶何时跳,幅度有多大,还要看百姓欠债率的去化情况。
2、其次是房地产市场能不能停下来?
答案很简单,今朝阶段是不答应的。由于屋子,以及房地产连带家电消耗、家具家居消耗是中国消耗市场的大类目,是经济增加的重要组成部分。
据统计中国还有5亿人没用过马桶,那末怎样让他们去消耗马桶呢?只能让他们去城里买屋子。而且现在正是加速城镇化扶植阶段,很多城市扶植新区做基建配套需要财力,这部分财力从那里出呢?
综合以上两个缘由,理想情况下,房价需要保持在一个公道的缓涨区间内。固然这个度是很难把握的,由于跌了有风险,横盘了刚需不买单,涨很多了还轻易招惹投机客,催生资产泡沫。可见当下房地产调控的压力是庞大的。
因而我们就看到了中心完全抛弃了之前的一刀切做法,起头从微观动手,给城市设定增加红线,让地方自立调控市场:跌了给空间让放松,涨很多了启动问责机制,要求房价回稳。
只要城镇化扶植还在路上,只要生齿活动还在聚集,房价就会上涨,屋子的投资属性就永久存在。


3

变化
以上我用辩说法告诉大师未来房地产投资还是很好的投资品,但不证实之前房地产的纪律还适用于未来。
我已经说过,2018年是中国房地产的历史性转折点,是高低半场的分界点。那末2019年的房地产市场到底发生了哪些改变,而这些改变对你我又有什么影响呢?这是我们必须看懂的。
我以为大要分为两个方面。
1.房地产的钱不那末好赚了
这个从地产商近期的行为可以看到。从2018年起头,我们发现了一个很重要的工作,就是房地产对于地盘开辟造楼卖房的热情大不如之前了。例如碧桂园起头结构科技研发机械人,万达起头做文旅搞足球,恒大起头做能源电动车投资未来……
更名的更名,多元化的多元化,房企们的行为证实房地产这个行业已经褪去金色光芒,落入了白银时代。同理房地产投资,要想获得20年前那末高的回报率,是很难的。未来房价所跳的台阶能够更低一些,更慢一些。
2.房价起头加速分化了
前段时候发改委公布「大中城市要铺开户籍制度」,再加上今年第二波抢人大战,甚至生齿流入量庞大的深圳都起头抢人……
各种现象证实,未来生齿将会加速活动,间接的成果就是房价同步加速分化,生齿流入量大的城市和生齿流出量大的城市显现两个极端。那些有价无市的城市,会更快地表露底色,假如供给远大于需求,屋子多于生齿,房价便会发生踩踏效应。
所以在未来的房产投资上,并非是一切城市都可以有回报的,一定要选好城市,否则不单是回报率为0,极能够被套死吃亏。
至于哪些城市该买,哪些城市不应买,我在之前的文章里都提过,大师可以去翻一翻。

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发表于 2019-6-1 20:52:45 | 显示全部楼层
文章写的很好
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发表于 2019-6-1 20:53:45 | 显示全部楼层
买。买了就不操心
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发表于 2019-6-1 20:54:34 | 显示全部楼层
房子先在很抢手!手慢无,速度抢购
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发表于 2019-6-1 20:55:30 | 显示全部楼层
不能
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发表于 2019-6-1 20:55:53 | 显示全部楼层
一派胡言
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发表于 2019-6-1 20:56:01 | 显示全部楼层
石家庄的房可以买吗?
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