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撕裂的中山,最落地的买房投资倡议!

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发表于 2019-6-1 13:35:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
一.中山,只要部分机遇


上篇中山文章,我们已分析了中山今朝疲软的楼市现状,以及炒概念之下的紊乱城建和无中心。
如此撕裂的城市,如果说很有投资代价也说不上,但代价还是有的。
只是在产业不集合、生齿不集合、无中心的镇域经济下,本就有限的资本被稀释分离,成长得很慢,焦点地区更不能吸引来优异人材,甚至有点恶性循环的感受。
这样势必会致使——极端分离的城市成长动力和极端分离的城市采办力,终极的成果就是城市的房价动能不强。
所以,这一刻的中山,并不是遍地机遇,只能是寻觅在紊乱市场中发生的部分机遇。
二.



中山投资第一原则是:回归主城、回归配套、回归居住
多年以来,中山炒着环广环深环珠的概念,沿着城市鸿沟线种屋子,究竟天生不是富二代,难道还不能卖家里的铲子吗?
环广——三角镇靠近广州的明珠湾CBD
环深——翠亨新区经过深中通道和深圳宝安机场相连
环珠——南朗镇靠近珠海唐家湾高新区,坦洲镇靠近珠海老香洲







明珠湾CBD、深中通道、唐家湾高新区有什么严重计划利好,中山置业顾问的朋友圈第一时候跟进。
在中山房价火爆期间,这些有概念有炒作点的地区,由于澎湃而来的巨量的资金,房价一会儿就蹿上去。
三角镇、翠亨新区、南朗镇、坦洲镇,这些广深珠投资客集合的地方,恰恰就是多年以来中山未拓荒的“西伯利亚”地区,是当地土著嗤之以鼻的穷乡僻壤。
时隔4年,当初这些被外来投资客疯抢的地方,除了坦洲是有切实在实的珠海刚需,究竟离珠海华发商都太近,就是一脚油门的工作。其他都没有什么人气。
坦洲的活结是小开辟商会聚,产物的品格很差,致使居住空气很差。
由因而中山的边沿镇区,所以即使乱停车都不会有交警来贴条。
自己产物就差,再加上教育和配套差,所以很多珠海人只是借坦洲临时过渡一下,有钱立马换回珠海。







坦洲的困局更是无解的,很多优良地块在90年月就已出让给小开辟商。
那时大多是骗地盖厂房,后来看到房地产行情好,就经过地盘变性去盖室第。
不但坦洲如此,中山的很多镇区都是如此。所以大开辟商在中山很难拿地,所以致使中山现在很多项目都是小开辟商众多,典型的地头蛇市场。
根源都出在镇区有自力管辖权,而镇区又有多强的计划才能呢?
而中山炒作概念的其他地区,有的交房好几年,阳台都落了一层厚厚的灰了,还是无人居住、租不进来。
火把开辟区,虽然有相对成型的产业园,而且盖了很多屋子,可是人气很差。
园区除了厂房,楼下看不到什么人,屋子空置很是严重,商铺连招商都懒得做了。现在的火把还尚在起步当中,生齿产业填满、成熟,最少还需要5年的时候。
我们还看到一栋楼,好多户都在阳台上挂了“急租急售+业主电话”的横幅,红底白字,有些红幅烂了都卖不进来,在灰白的修建外立面下随风飘着,显得特别刺眼。







而炒作深中通道最火的翠亨新区,是未来中山唯一可以拿得脱手的地区,更有吹风说窝在老城区的中山市政府要搬到马鞍岛上。
今朝的马鞍岛焦点景观翠湖公园已经做好,滨海产业成长轴也在如火如荼扶植中。












可是,5年内,翠亨新区能够会成为又一个火把开辟区,有一些产业,但不多;有一些人,但不多,成长的动能还是太弱了。
那翠亨新区的投资远景怎样样呢?
马鞍岛上只要不跨越10%为室第用地,今朝只要一个室第项目万科前海西岸,项目定位是万科改良真个翡翠系,估计下半年入市,真正靠着深中通道的出口。
其他都是要经过中开高速或是翠亨快线换乘到项目上,但非论是翠亨新区还是火把开辟区的项目,都在蹭深中通道的概念。从东到西,深中通道成了项目标关键营销点。







在建中的中开高速▼







翠亨新区一向以来都是中山的郊区,所以成长滞后很严重,项目周边要末是村子厂房,要末就是荒山农田。












在楼市火爆期间,巨量的外来资金甚至可以把穷山恶水翠亨新区的房价炒上20000元/㎡,而随着楼市进入平稳期,客岁翠亨新区的房价跌了最少15%左右。

而埋了无数投资客的,正是深中通道这样的大要念。
深中双城居住真的现实吗?
深中通道要2024年才开通,依照路桥免费的计较,过桥费单程接近100元,双程就是200元,一个月就得四五千块钱过路费,而且还要算上油费。本钱如此之高,单日往返上班,几近是不太能够的。
虽然有人会说,到时能够会有两地往返的班车,想到要从家里坐车去到深中通道,然后经过24千米的深中通道,然后再坐车去深圳上8个小时甚至更长的班,然后放工后再折腾一次。
对于这样的深中双城生活,真是让人倒吸一口冷气。
这5年来,翠亨新区的屋子不成居、不成租,要卖也只能折价卖,究竟现在还有大量新房供给,要卖也不是一个轻易的事。真是鸡肋,食之无味,弃之惋惜!
在翠亨新区,我们看到的,绝不但仅是大量空置的衡宇和商铺,甚至还有商铺由于租不进来而用来居住,在走廊上晾着衣服。







对于翠亨新区这样一个裹挟了需要5年以后才能兑现的计划来说,之前概念刚出来时动手,大要率都是赚的。但现在动手,真的不值,由于价格已经不廉价了。
这一刻的中山,最有代价的地区,一定是代价踏实、配套成熟的主城区,而不是什么夺目标概念集合地。
这几年的楼市高潮教会了太多中国人炒概念炒舆图,甚至大师都忘了屋子终极是要用来住的,居住才是屋子最大的代价。
更别说中山炒的这些概念,都空有计划,就是不见落地。
深中通道是国家级工程,是国家在修,不是中山在修,所以才有落地。
像中山这类三线小城,底子不用去看它的什么金融商务中心区、中心办事区、总部经济区,所谓的金融,实在就是几家银行的总部,和我们常识中所认知的金融中心完全不是一个量级的工具。
接下来是楼市平稳期,最少5年内不会像2016、2017年那样的房价暴涨。对于中山的这样三线小城,在这一刻,概念熄火,更要阔别概念,回归居住,回归主城和配套,这样才有活动性,才有接盘侠。

最大代价地区一定是满足可居可租可售的主城区,或是和主城区间隔不远,计划相对较好,未来满足主城区外溢的镇区中心。
综合来看,城市界面最好、城市成长后劲最足是东区,是最有代价的。次之就是与老石歧一河之隔的口岸镇世纪东路。
东区▼







口岸镇世纪东路▼







中山和很多三线小城一样,有着谜一般坚不成摧的主城情结,主城的人不愿意分开城区,各镇区的人也都偏向于在本镇买房,由于各个区、各个镇之间的交通极为未便。
例如在我们印象中,105国道应当是一个城市的脸面,各城市负责维修自己的那部分,但105国道中山段路况真是惨绝人寰,坑坑洼洼,城建使人堪忧。
所以,在这些主城区土著心中,主城完善的配套才是生活的地方,家门口拐两步路就能到的大信新都汇,上学走路就能到的黉舍,抱病一脚油门就能立马到医院,即使碰到大热天,也可以躲在公园大榕树下棋打牌,才是真生活。
大信新都汇▼







火把开辟区最少得5年后才成熟,更别说依靠5年后才能开通的深中通道的翠亨新区,最少得10年以上才成熟。
这些地方房价都不廉价了,而人生中又有几多个10年赌在一套屋子上呢?
至于中山的镇区,普遍不值得投资,破败的厂房和混乱的城中村,成为中山成长中的一块块疮疤,消磨了全部城市产业升级的活力,恍如呆滞了一般。我们感应惋惜的那一刻,也在为中山未来感应担忧。












中山缺了城市计划和产业结构的前瞻性,城市的自我更新和升级根基都已障碍了,全部城市的城建很是低效。
这些破败的厂区拽着中山迈不开步子,实在是为中山担忧。


三.



中山投资第二原则是:不买新房,不买CEO盘,去淘二手房的笋
一向以来,中山的新房供给都很大,完全属于一个纯新房市场,所以二手房根基都比新房低20%左右。


在这样一个市场中,买新房确切手续简单,但无疑就是在交智商税。而且新房限购,需要交纳半年社保才能买,而二手房是不限购的,间接便可以买。


中山前几年都是毛坯,比来几年才有平装房的趋向,所以中山现在市道上二手房,根基都是广深珠投资客前几年买的毛坯房。


投资这样的二手房有什么益处?
1.二手房价格相比新房来说,有着明显的价差


由因而毛坯,所以不用为装修付出高溢价,而且开辟商的装修真的值不了那末多钱。即使算上各类税费中介费,二手房相比新房,还是廉价了很多。对于资深投资客来说,都大白投资一套屋子,最重要的就是够笋的价格。
2. 中山和大大都三线小城一样,都有相对严重的“新房癌”,满足接盘侠的需要
二手房毛坯房没有住过,与新房根基无异。过几年再卖时与现在动手新房根基没有差别。
在早期投资中山的投资客中,现在就有很多要套现的,所以我们也可以看到一些已托付的小区阳台上都挂了“急租急售”的横幅。在这样的市场,你美满是可以在二手房市场淘到笋的。
固然,假如你可以以一个充足低的价格买到平装房,也可以斟酌,究竟可以出租补助房贷,获得相对充实的现金流。
而且由于当地的采办力有限,最好是三房或四房,这才是合适中山未来刚需和改良接手的户型,不要去买CEO盘大平层或别墅。
对于中山新房两万的项目,同片区二手房房价也就只要15000-16000之间,耐心挑,花点心机看房,能捡到漏还是可以投资的。
四.



大湾区的明星小城市?强二线城市?


那天薄暮,当我们竣事中山考查,站在珠江西岸的海湾上,我想了很多很多。这一刻的深中通道,还尚在艰难地跨过茫茫孤立洋铺设桥墩。
这类宏大的工程扶植,并不是像房价一样,蹭蹭蹭一下就跑上去,反而是踏踏实实的履行和落地。
假如中山不找准成长思绪,还是延续像现在的吝啬量格式,即使大湾区给了再大的利好,自己没有争气,终极也只能沦为大湾区的陪衬。
站在珠江西岸的海湾上,我们还可以看到劈面,珠海唐家湾高新区如火如荼扶植中的塔吊。







珠海和中山本是差不多起点的城市,一样的生齿少、产业根本亏弱,而珠海这几年经过公道的产业转型和大大对横琴的前瞻性计划,再加上靠着澳门的怪异地缘上风,珠海明显已经在城市突起中,跑赢了中山。
而且,中山的旁边,是无数个来势汹汹、强势追逐的“珠海”。
四十多年前的鼎新开放,大潮起珠江,珠三角凭仗着得天独厚的地缘上风享用了全中国最好的政策盈利,佛山东莞珠海惠州中山这些明星小城市乘势突起。









而随着“强二线、强省会”时代的到来,这些明星小城市的背后是一个个脱颖而出的省会城市,他们虽然比珠三角的城市起步晚,但也没有珠三角城市早期扶植而发生的镇域经济题目、地盘被厂房城中村低效占用题目,反而做更鼠目寸光的基建工程、产业结构和人材引进。
由于城市首位度高,光是抢人和地铁扶植,就已表示出碾压这些明星小城市的气势。
而且大湾区城市之间还存在着激烈的好处博弈,各有各的算盘。中山想靠着广深珠成长,一定会有那末顺遂。
对于中山这样的明星小城市,真可谓是“前有切断,后有追兵”,要赢就得靠自己争气。
站在2019年,俯瞰我泱泱中华,一场轰轰烈烈的城市战争,已经打响,未来已来,没有做好预备的,势必会被抛弃。大湾区的明星小城市和强二线城市,未来鹿死谁手?
(此处已增加小法式,请到本日头条客户端检察)

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发表于 2019-6-1 13:36:12 | 显示全部楼层
赞同小编。我在三角呆了26年,这些早就看透了。其它不去说,为了两兄弟过来读书,2013年3月买的房子,算搭了一辆末班车吧。2015年积分达标40可以入学初中。今年入学积分达550,相差太大,积分系统就是逼人买房子才能读书,现在我对中山这个政策,感觉就是把“穷人”赶跑,普通务工人员根本上没法生存。
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发表于 2019-6-1 13:37:12 | 显示全部楼层
11年之前在深圳,之后定居中山。对于深中通道的理解,根本不是什么深中同城。更应该相比于深圳湾大桥对于蛇口。深中通道更不是那一天几百路桥费,而是时间和效率。我看好深中通道,看好深圳效率辐射中山翠亨新区,个人看法。
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发表于 2019-6-1 13:37:28 | 显示全部楼层
说的太对了,这才是实话。天天看着打了鸡血一样的鼓吹大湾区和深中通道概念的文章,难得有这么清醒的人来说点实话。
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发表于 2019-6-1 13:38:20 | 显示全部楼层
总体来说较为理性,分析的很客观。但就长期居住在火炬开发区的人来说,文中提到的火炬开发区5年内会更有发展的论点我觉得是不对的,来我们火炬开发区看一下,荒废的工厂,荒废的写字楼和荒废的商业住宅,大把大把的。人员越来越少。就这个形势,别说5年,10年也炒不上去。
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发表于 2019-6-1 13:39:19 | 显示全部楼层
中山已经是二线城市啦[呲牙]
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发表于 2019-6-1 13:40:06 | 显示全部楼层
中山要有突破的发展近20年只有这一波的机会了,如果固守老城区那肯定是要错过了。中山的问题和东莞一样都是制造业缺乏商业,所以才会工资低,商业要拉起来只能靠深圳广州拉一把。翠亨新区是最接近广州南沙和深圳前海,真有大湾区想想就知道发展中心区域在哪了。
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发表于 2019-6-1 13:40:50 | 显示全部楼层
说得好!难得说实话的自媒体,中山楼价基本就是有价无市,说白了就是虚高。产业规划一塌糊涂,二线城市就是靠前几年拼命卖地“骗”回来的头衔,现在骑虎难下,不敢让楼价下跌,坑苦买房刚需。
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发表于 2019-6-1 13:41:29 | 显示全部楼层
这是我看到对中山情况分析比较透切的好文章,大实话
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发表于 2019-6-1 13:42:28 | 显示全部楼层
说了这么多,就用一句话不就完事了吗!“这城市主要是没灵魂”
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